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リフォーム市場の試算について



【J-REITが分かる不動産投資入門】


住宅新報の記事によりますと、日本総合研究所はフォーム市場について同社
が独自に試算した内容を発表したことが明らかになりました。



試算した内容についてですが、築年数が長い住宅の増加をベースに行われた
ようで、今後リフォーム戸数は03年から2013年までの10年間で9.3%増加する
ことが見込まれております。



主な要因として、同じ持ち家に住み続ける世帯が増加するため、結果として
住宅の築年数が上昇すると日本総合研究所では分析しております。



一方、地域別では、大都市圏におきまして築33年以上の住宅が急増すること
となりリフォームが集中すると予想しております。



一時期、リフォーム会社の広告を良く見かけていたのですが、最近は少なく
なったことから、新築のマンション、分譲住宅に押されていたようです。


しかし、今後は上述した理由から盛り返すことが期待されます。




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ファイナンス戦略が問われる



【J-REITが分かる不動産投資入門】


J-REITは法的に優遇された投資商品となっているので、ストラクチャー
設計においての自由度は低いです。



株式投資であれば、優先株と普通株のように異なる種類の投資口の発行
することは厳しい投信法によりできません。



このため、デットとエクイティの比率、ローンと投資法人債の組み合わせ、
調達年限などといったことがファイナンス戦略の基本です。



デットとエクイティの比率では、LTVの上限を60%程度としておりますが、
実際には40%程度に抑える運営をしているのが現状のようです。



先行している銘柄には、超長期の投資法人債を発行している投資法人も
あり、ファイナンス戦略におきましても差別化されます。



今現在、格付けを取得した銘柄も多く、投資法人債の発行額も増えるもの
と予想されていることから金利上昇局面を迎えた今こそ、ファイナンス戦略
の良し悪しが問われると思います。




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不動産リスク



【J-REITが分かる不動産投資入門】


J-REITは不動産に投資する金融商品のため、当然のことながら不動産市場
の動向に大きく影響されることとなります。


不動産の価格変動が起こることにより、J-REITの資産価値に影響します。


たとえば不動産賃貸市場が大きく悪化することにより、空室率が高まること
により、賃料収入は減ることとなります。


地震などの災害により保有している物件が破損することも十分ありえます。


上述したことを含めまして、法制や税制の変更など、不動産にはさまざまな
ことから影響されるのです。



株式同様、収益が影響を受けることが予想される材料が発表されるだけで、
株価は影響を受けることになります。



J-REITは、こうしたリスクを回避するために、物件の持つリスクに対して
さまざまな角度から分析・検討しております。



そして、複数の不動産に分散投資することでリスクヘッジとなりますので、
単独の不動産を保有する実物不動産投資に比べるとリスクは軽減されます。




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