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不動産の鑑定評価の仕組について



今回は、不動産の鑑定評価の手法として収益還元法について
簡単ではございますが解説させていただきます。



そして収益還元法を利用することによって実勢価格、公示価格、
路線価などとは基本的に大きく異なり、あくまでも投資という観
点から不動産の実態価格をもとめることができます。



従来の不動産投資は投資家センスや経済成長に因るところが
実際には大きかったわけです。



しかし、今では低経済成長、長きにわたる地価下落、人口減少
など様々なマイナス要因が不動産市場を覆っています。



こうしたことから従来どおりにただ所有するだけでは資産運用
どころか大きな損失を生み出すことになります。



今現在、キャッシュフロー重視の考えがいま、日本での収益
不動産の評価の主流となりつつあります。



収益還元法とは、不動産から得られる収益面から不動産価値
を評価するもので、その不動産から将来得られるべき価値を
現在の価値に換算することで、適正投資価格をもとめます。



日本では不動産鑑定評価基準の改正にともない、不動産鑑定
の重要な手法として位置づけられることとなりました。



収益還元法は、直接還元法とDCF法(Discounted Cash Flow)
の2種類に分類されております。



まず、直接還元法についてですが、直接還元法とは、ある一定
期間の純収益を還元利回りで割算することでもとめられます。



一方のDCF法とは、連続する複数の期間に発生する純収益
及び、復帰価格をその発生時期に応じて現在価格に割引き、
合算することでもとめることができます。


DCF法については次回詳しく解説させて頂きます。


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tag : DCF法 不動産鑑定 収益還元法

債券タイプの不動産投資信託


不動産市場は転換期を向かえ、資産流動型証券を魅力的な
商品にするために、様々な工夫がなされています。



たとえば、不動産の証券化に当たって、1つの不動産に複数
の性質の異なる証券を発行するという仕組みがございます。



大きくデット(Debt)型とエクイティ(Equity)型の2つに分ける
ことができます。まずデット型は一般に債券を発行します。
一方のエクイティ型は株式を発行します。



会社の証券で見るとわかりやすいのですが、デットはいわゆる
社債です。確定利付き(一定の期ごとに決まった利子が支払わ
れます)で、一定期間後に元本が償還されるかたちとなります。



また、メリットとしては元本割れのリスクがない代わりに、利子
が予め決まっているために、それ以上のリターンは望めない
という、安定性を重視した証券となっています。



そして、対象会社の収益に応じて、投資家は利益を得ることも
あれば、流動化リスクの大半をかぶることになってしまうので
大きな損失を被ることもございます。



つまり資産流動型証券では単体不動産に投資し、しかもREIT
とは違って不動産の入れ替えも出来ないことから証券にバリエ
ーションをつけて差別化を図っております。



安全重視のテッド型証券と、ハイリターンが期待できるのエクイ
ティ型証券に分けて証券を発行することによって、単純に金融
商品としての魅力をつけようとしています。


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