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J-REITの流動性リスクに注意する

90年代初頭にバブル経済が崩壊したことによって、これまでバブル経済を支えていた
地価が急速に下落しました。このため必然的に不動産の売買が極端に減少しました。



その間にも不動産物件の下落する勢いはとどまることがなく続きました。実際に融資額
の数分の一程度の価値しかなくなってしまったのです。



そして、不良債権化した不動産を抱えたまま、売るに売れない状態が続きました。これ
が不動産投資でもっともやっかいとされている流動性リスクです。



基本的に流動性が高いというのは、その商品に売り手と買い手がいて、活溌に商取引が
なされている状態をさします。例えば株式は日々何億という株が売買され、多くの銘柄
は買いたい時に買えます。また、売りたい時に売ることができます。



不動産の証券化は、不動産の流動性からの脱却を狙ったものです。しかし、残念ながら
J-REITが上場されても不動産の流動性リスクが完全に解消されるわけではありません。



J-REITのようなREIT市場も株式市場のように常に売り手と買い手が大勢参加するような
人気のある市場となって、ある程度の出来高が確保される必要があります。リート指数
がピークにあった2007年にはかなりの流動性が高い状態にありました。



しかし、金融不安の影響から不動産関連の企業が苦戦しているため、リート市場も大き
く低迷している状況にあります。こうした中にありながらもJ-REITの金融商品商品として
の魅力を高めて、市場参加者を増やす努力が必要不可欠なのです。



J-REITは不動産の資産を細切れにして(小口化)市場に出すシステムです。1000億円
のビルは売れなくても、小さく分割して1株50万円の株(投資口)2万株なら売り切ること
はそれほど難しいことではないと想像できると思います。



そうすることにより、不動産物件の値段を無理に下げたり、売ることをあきらめたりせず
に希望額で不動産を売却する可能性は高くなります。



それでもJ-REITのリスクは厳然として残ります。ですので、そうしたことを踏まえた上で
どのようにJ-REITを売買するか非常に重要になります。



また、J-REITが資金調達を目的に保有している不動産を売却する場合も、流動化リスク
の問題に直面する可能性があります。その場合には必要とする資金に達することができ
ない可能性も十分ありますので、そうした銘柄への投資は避けるべきです。



最悪の場合は、資金調達に失敗して破綻する可能性もありますので、J-REITへの投資
は実物不動産の売買状況や、株式や為替など他の金融商品の状況、金利状況などを
にらみながら十分ケアする必要があります。値ごろ感で買うのは危険です。





テーマ : J-REIT
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : リート市場

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